Куда выгоднее инвестировать: Виллы vs квартир | «Ориентир» — русские журналы в Эмиратах (Дубай

Ежедневно инвесторы, как институциональные, так и частные, сталкиваются с трудной задачей максимизации прибыли путем размещения денег в производительные активы. Выбор активов варьируется от ценных бумаг, акций до предметов коллекционирования и недвижимости. Каждая из этих категорий характеризуется широким выбором, который делает работу руководителя фонда невероятно стрессовой, но и не менее плодотворной.

Куда выгоднее инвестировать: Виллы vs квартир

На рынке недвижимости выбор просто огромен – участки земли, склады, отели, офисы, торговые площади, коммерческие и жилые объекты – должны быть рассмотрены все варианты.

В этой статье мы сравним 2 подкатегории активов – виллы и квартиры. Несмотря на то, что обе подкатегории являются объектами жилой недвижимости, они очень сильно отличаются с точки зрения клиентской базы, стоимости строительства, но самое главное – с точки зрения стабильности цен и доходности от сдачи в аренду.

Компания Investment Boutique отслеживала показатели на квартиры и виллы в Дубае с начала 2005 года в рамках индекса цен на жилье. По данным этого индекса спрос на квартиры сейчас выше, чем на виллы: цена на виллы в данный момент опустилась до показателей второго квартала 2006 года, в то время как цена на квартиры достигла уровня четвертого квартала 2007 года.

Диаграмма 1

Диаграмма 2

На диаграммах 1 и 2 видно, что квартиры, по сравнению с виллами, являются более стабильным классом активов. Цена на виллы значительно выросла с начала периода – на 50% в году и на 30% в 2006 году, после чего рост замедлился – на 10% в 2007 году и 3% в 2008 году, достигнув своего пика.

Цена на квартиры росла не такими темпами, слегка увеличившись в 2005 году, на 10% в 2006 году и на 20% в 2007 году. Только в 2008 году был большой скачок в цене — на 40%. В целом, в период с 2005-2008 гг. цены на виллы выросли почти втрое, а на квартиры — всего лишь в два раза. (Табл. 1)

Табл. 1

Табл. 2

Таким образом, в 2009 году цены на виллы резко упали. Этот факт был в последние месяцы отмечен рядом отчетов аналитиков-маркетологов. По данным компании Asteco, запрашиваемая цена на виллы снизилась на 34% в первом квартале 2009 года, а на квартиры на 22%. В течение этого же периода продажная цена снизилась на 43% для вилл и 39% для квартир. Landmark Advisory заявили о том, что цена на виллы упала на 32% в первом квартале 2009 года, а цена на квартиры – на 23%.
Та же тенденция отслеживается и в базе данных по операциям с недвижимостью компании Investment Boutique. По данным на июнь 2009 года, стоимость аренды 3-х спальной квартиры упала на 13%, а 3-х спальной виллы – на 51% с момента пика цен на недвижимость. По сравнению с виллами, с 2008 года цена на квартиры в среднем упала на 40% против 54% на виллы. (см. график 1)

График 1

Помимо ценовой стабильности, на инвестиционный выбор также будет влиять и размер дохода от обоих классов активов. Нижний график наглядно демонстрирует размер доходов от аренды. Доход, в основном, завист от того, когда была приобретена недвижимость и когда она была продана. В случае, если недвижимость была приобретена в 2005 году и продана между 2005-2008 гг, то доход от продажи вилл был значительно выше дохода от продажи квартир. А если недвижимость была куплена после 2006 года, то доход с квартир был выше, чем доход с вилл. (см. график 1)

График 2

Еще один важный показатель, который влияет на выбор инвестора – это доходность от сдачи в аренду. Несмотря на то, что сейчас везде снижается аренда, валовый доход с аренды квартир и вилл составляет 7-7,5%, как показано на графике 2.

Что лучше – квартиры или виллы, сказать трудно, и все зависит от приоритетов инвестора относительно риска и дохода.